Conceitualmente, esses cálculos são adequados à sua situação, mas para números exatos você terá que fazer os cálculos você mesmo.
Como é mais rentável pagar uma hipoteca com pagamentos de anuidades?
No caso de pagamentos de anuidades, você paga o mesmo valor ao banco todos os meses para pagar o empréstimo . Além disso, a estrutura de pagamentos não é a mesma para meses diferentes. Geralmente, no início, pelo menos metade são juros - as proporções exatas podem ser encontradas na sua programação de pagamentos.
No nosso exemplo, o pagamento mensal é de 18 209 rublos. No total, você precisará dar ao banco 1.747.546 rublos com um pagamento a mais de 547.546 rublos.
Reembolso antecipado de uma hipoteca
Curto prazo de vencimento
Se você pagar 5.000 rublos adicionais por mês e reduzir o prazo do empréstimo, economizará 171.647 rublos no pagamento de juros e pagará integralmente o banco por 5 anos e 8 meses.
Reembolso antecipado com pagamento reduzido
Se você reduzir o pagamento, economizará 103.540 rublos, pagará a hipoteca por 7 anos e 8 meses. Ao mesmo tempo, nos últimos meses, seu pagamento será tão pequeno (menos de 5 mil rublos) que você praticamente não o sentirá.
Reembolso com redução mensal e aumento de adiantamento
O pagamento antecipado com um prazo mais curto da hipoteca parece ser mais lucrativo: economize mais, pague todas as dívidas ao banco mais rapidamente. Mas apenas ao calcular uma estratégia com um pagamento decrescente, há uma coisa: a diferença entre o pagamento mensal inicial e o pagamento diminuído geralmente cai fora dos holofotes.
Com pagamentos com um período mais curto, você continua pagando 18 209 + 5 000 rublos e parte com 23 209 rublos. Ao reduzir o pagamento, você começa com a mesma quantia e passa gradualmente para 1.874 + 5.000 = 6.874 rublos.
Mas você pode adicionar uma diferença mensal ao valor alocado para o pagamento antecipado, a diferença entre os pagamentos inicial e o atual.
Pagamento de hipoteca com redução mensal e aumento de adiantamento
E, nesse caso, você paga magicamente a hipoteca ao mesmo tempo e com o mesmo pagamento a maior que o pagamento antecipado com um período mais curto.
Se uma vez que sua situação financeira piorar, você poderá adiar a qualquer momento o pagamento antecipado e pagar uma quantia reduzida a cada mês. Com o pagamento antecipado com um período mais curto, você fica privado desse luxo.
Além disso, alguns bancos permitem o pagamento parcial da hipoteca on-line apenas com uma diminuição no pagamento e, para reduzir o prazo, você precisa ir à agência. Se uma reunião pessoal com funcionários de uma instituição de crédito não for para você, essa opção de pagamento é perfeita.
Conclusões
Se você tiver certeza de que sempre terá dinheiro para o pagamento principal inicial e 5 mil para pagamento antecipado, não há diferença para você como reembolsar: com um período mais curto ou com uma redução no pagamento de acordo com a terceira opção, se você pagar o mesmo valor todo mês .
Se você espera que em alguns anos a situação financeira possa piorar , escolha um reembolso antecipado com uma diminuição no pagamento e levando em consideração a diferença entre o pagamento inicial e o atual. Haverá problemas - vá para os pagamentos dentro do prazo e os pagamentos mensais terão que ser significativamente menores do que no início da hipoteca. Não haverá problemas - pague a hipoteca o mais rapidamente e com os mesmos benefícios daqueles que a pagaram antecipadamente por um período mais curto.
Se a hipoteca ainda é um fardo pesado para você, mas você está pronto para cortar de alguma forma 5 mil rublos por mês, reduza o pagamento. Então você devolverá o empréstimo pelos mesmos 8 anos, mas gradualmente se tornará cada vez mais fácil para você. Sim, e economize um pouco de sucesso.
Como pagar uma hipoteca com pagamentos diferenciados
Os bancos raramente oferecem pagamentos diferenciados, mas você ainda pode tomar um empréstimo hipotecário com essas condições. Nesse caso, o valor da dívida principal é dividido em partes iguais, os juros são acumulados mensalmente no saldo da dívida. Portanto, gradualmente o tamanho do pagamento diminui.
Para uma hipoteca do nosso exemplo nesta situação, o pagamento em excesso será de 484.958 rublos, o pagamento no primeiro mês - 22.500 rublos, no último - 12.604 rublos. Para calcular o benefício, usaremos um dos sites com calculadoras de crédito, por exemplo mobile-testing.ru .
Calculadora de hipoteca
Curto prazo de vencimento
Por apenas 5 mil por mês, você reduzirá o pagamento em excesso de juros em 137 121 rublos e pagará a hipoteca por 5 anos e 8 meses. Ao mesmo tempo, todo mês você deve pagar uma quantia cada vez menor devido a pagamentos diferenciados.
Lembre-se de que a calculadora não leva em consideração o pré-pagamento no primeiro pagamento. No entanto, se fosse possível, os números mudariam um pouco.
Reembolso antecipado com pagamento reduzido
Acontece que, com essa abordagem, serão economizados 94 196 rublos, você paga a hipoteca por 7 anos e 1 mês.
Reembolso com redução mensal e aumento de adiantamento
A diferença entre o pagamento inicial e o pagamento atual é inútil aqui: é formada principalmente devido a uma diminuição nos juros. E o pagamento será reduzido de qualquer maneira, dependendo do entusiasmo com o qual você pagará a dívida principal.
Conclusões
Se você estiver satisfeito com o tamanho da parcela da dívida principal na estrutura de pagamento, reduza o prazo do empréstimo. De qualquer forma, o tamanho do pagamento mensal diminuirá mais rapidamente do que inicialmente, devido a uma redução no saldo da dívida principal.
A redução do pagamento reforça significativamente o seu relacionamento com o banco - nesse caso em particular, por 1 ano e 7 meses. Ao mesmo tempo, o pagamento mensal não diminui no início tão rápido quanto gostaríamos: para pagamentos sem adiantamentos após um ano de hipoteca, seu tamanho será de 21.405 rublos, com pagamentos antecipados com uma diminuição no pagamento - 20.345 rublos.
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